A continuación, dos datos sobre el uso de la tierra en Inglaterra: las casas y los jardines ocupan solo 5.9 por ciento de la tierra disponible, y la que tiene permiso para desarrollarse puede valer 100 veces más que la que no lo tiene. La idea de que hay escasez de tierras para viviendas adicionales es ridícula. Además, el sistema de planeación es, en gran medida, la mayor distorsión del mercado en la economía: está limitando la oferta, para beneficio de los propietarios de viviendas, quienes obtienen enormes ganancias no merecidas.
En una columna del 21 de marzo, argumenté que la oferta inadecuada explicaba por qué los precios de las viviendas subieron tanto en algunas partes del país. En un editorial del 28 de abril, Financial Times consideró que eran necesarias reformas para ampliar la oferta. El debate aquí se centrará en el obstáculo más importante para esto: la planeación. Esto es oportuno, ya que en el discurso de la Reina se hizo una promesa de legislar cambios al sistema de planeación, “para que se puedan construir más casas”.
Casi todo el debate se presenta en términos soviéticos: “necesidad”, no demanda, y número de unidades, no precios. Pero las señales del mercado nos dicen que el público quiere más tierra para uso residencial, que es mucho más valiosa para ellos que en su uso principal actual, la agricultura; 63 por ciento de la tierra se cultiva actualmente, mientras que toda la tierra desarrollada, más jardines y recreación al aire libre, es apenas 15.3 por ciento. Además, 84 por ciento de la población de Reino Unido vive en zonas urbanas, lo que debe generar una proporción aún mayor del producto interno bruto (PIB). La participación de la agricultura en el PIB es de 0.61 por ciento económicamente, es un pasatiempo.
Necesitamos un sistema de planeación que interiorice lo que la gente demanda. Los opositores insistirán en que el valor recreativo de las tierras es abrumador. ¿En serio? En la actualidad la proporción de tierras agrícolas y otros espacios abiertos a residencias más jardines es de 14 a uno. Si aumentamos el inventario de viviendas en 10 por ciento, con jardines agregados, a costa de las granjas, esa relación todavía será de 13 a uno.
Esa no será mi recomendación, pero la idea de que ya no queda tierra para viviendas o que cada pedazo de tierra agrícola tiene un valor recreativo imperecedero es absurdo. ¿No es mucho más importante que los niños crezcan en casas grandes con jardines? ¿No son los espacios verdes urbanos mucho más valiosos que enormes hectáreas de producción de un solo cultivo? Oponerse a cualquier erosión de la franja verde también es hilarante. Estos no son oasis sagrados, cordones sanitarios con el fin de mantener al hoi polloi (las masas) fuera de áreas más frondosas.
Necesitamos introducir una presunción de desarrollo basada en tres consideraciones: el valor de un terreno cuando se desarrolla, en comparación con su valor en el uso actual; su valor recreativo con el uso actual, y el costo de proporcionar la infraestructura necesaria. Cuando el primero sobrepasa en gran medida al segundo más el tercero, el desarrollo no solo debe permitirse, sino imponerse por mandato. Es fundamental que los gobiernos locales obtengan una participación suficiente de los beneficios de la planeación, para financiar la infraestructura necesaria y mejorar los servicios para todos los residentes. Además, cuando las autoridades locales no asuman la responsabilidad del desarrollo, deberán gravar la propiedad de cualquier tierra con el consentimiento de la planeación, para fomentar el desarrollo.
No hace falta decir que ningún gobierno hará esto. Están demasiado comprometidos con el enfoque planeado del uso de la tierra, pero al menos pueden hacer que el sistema sea más flexible y racional, como se recomienda en un excelente documento de Policy Exchange de 2020. El Centro para las Ciudades también produjo ideas imaginativas para el desarrollo alrededor de estaciones en los franjas verdes en 2019. De manera crucial, en agosto pasado, el gobierno presentó sus propias propuestas.
Paul Cheshire, de la London School of Economics, aplaude las propuestas del gobierno, argumentando que son el “primer intento serio de reformar nuestro disfuncional sistema de planeación del uso de la tierra desde sus inicios”. En particular, argumenta, reducirán los riesgos y la incertidumbre que el sistema actual impone a los constructores, al tiempo que proporcionarán algún incentivo a las comunidades locales para que acepten nuevos desarrollos. El sistema propuesto obligará a las autoridades locales a hacer planes en un formato estándar y alejarse de las decisiones individuales sobre cada propuesta importante hacia un sistema basado en normas. Además, las actuales negociaciones impredecibles sobre las condiciones y el “gravamen de infraestructura comunitaria” serán reemplazadas por una tasa fija para la infraestructura.
Estas propuestas son un pequeño paso hacia la cordura, pero el sistema todavía no estará basado en consideraciones económicas rigurosas. Todavía enfatizará demasiado la “necesidad” de vivienda sobre la demanda y a menudo fea superficie agrícola sobre las aspiraciones de la gran mayoría de viviendas mejores y más baratas. Lo mínimo que podemos esperar es que el gobierno se mantenga firme y no haga ahora una cobarde retirada. _
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